割肉求生，万科仍在路上

4月29日，万科发布2026年一季度报告。营收约289亿元，销售金额仅168亿元，同比腰斩；归母净利润亏损59.5亿元，现金流持续净流出。

唯一能让人稍感安慰的是，公司按期交付7600套房屋，其中32%提前交付，守住了保交房底线。经营服务业务保持稳健，万物云、泊寓、万纬物流均有增长。万物云新增拓展多个超大型项目，泊寓出租率保持94%，印力和万纬物流营收稳步增长。

但真正的看点出现在另一份公告里：万科公告将于近期公开挂牌转让公司持有的环山集团约99.4130%的股权，挂牌价为32.7亿元。环山集团主营生猪育种及养殖、饲料生产及销售等业务。这家公司2025年还赚了4.5亿元，是整个集团少有的盈利资产。

业内人士指出，在市场持续调整、万科自身债务压顶的背景下，转让非主业资产是聚焦主业、坚定瘦身的无奈之举。

若能成交，这笔钱虽远不够填满短期债务窟窿，但至少能在化险攻坚阶段，为万科换来宝贵的喘息时间。

来源：万科公告

1300亿的债务危机

用两个字概括万科的处境：缺钱。

万科背后不是没有实力雄厚的靠山。深铁集团自2025年以来，已经向万科输血超过300亿元，最近一笔23.6亿元就在今年1月27日到账。

但300亿扔进万科的债务窟窿里，连个响都没听见。

来源：万科公告

从万科发布2025年度业绩报告来看。万科全年营业收入2334.33亿元，同比下降31.98%；归母净利润亏损885.56亿元，较2024年的494.78亿元亏损，扩大了近八成。

2020年海航控股创下A股史上最高亏损纪录640亿。万科直接把纪录往上拔了240亿。A股成立35年来，没有哪家公司一年亏得比万科更多。

加上2024年亏损的494.78亿元，万科两年累计亏损超过1314亿元。但万科目前的市值只有466.49亿元。

2019年万科净利润还有388.7亿。从A股最会赚钱的房地产公司到A股最会亏钱的公司，万科只用了6年。

万科在公告中解释了亏损原因，可以归纳为三个方面：

第一，结算利润大幅缩水。2025年结算的房子，大多是2023到2024年高价拿的地，卖的时候房价已经跌了。毛利率被压到只有2%，主业几乎不赚钱。同时副业亏损严重，商业地产、长租公寓等经营性业务整体亏钱，加上一些财务投资也出现账面损失。

第二，资产减值。房价持续下跌，万科手里的土地和房子跟着贬值，账面上必须确认这部分损失。仅存货跌价就计提了208亿元，资产减值合计219亿元，比前一年翻了两倍。

第三，贱卖资产。为了回笼资金还债，万科全年出售了大量资产和股权，但成交价格普遍低于账面价值，形成了一笔不小的处置损失。说白了就是割肉求生。

进入2026年后，仍没有任何好转。

一季度营业收入289亿元，同比下降24%；归母净利润亏损59.52亿元。虽然亏损幅度较去年同期略有收窄，但连续亏损的事实说明问题远未解决。

更严重的是现金流持续恶化。2025年全年经营活动产生的现金流量净额为-9.88亿，而2024年同期为38亿元。到了2026年一季度，这一数字进一步降至-21亿。主营业务不仅无法创造正向现金流，反而在不断消耗存量资金。

截至一季度末，万科账面货币资金604.9亿元，但有息负债合计3560.5亿元，资产负债率77.1%，现金覆盖率只有0.33倍。

2026年全年到期公开债合计146.8亿元，4月至7月合计112.7亿元到期，平均每月近30亿元。

销售回款同步萎缩。2025年全年合同销售金额1340.6亿元，同比下降45.5%；2026年一季度仅167.7亿元，同比再降53.8%。

手里没钱，债不等人。万科的偿债压力，已经压到了鼻尖上。

卖猪还债，套现32亿回血

4月29日晚，万科发布了两份公告。一份是一季报，亏损59.5亿元。另一份是资产出售公告：以32.7亿元底价，挂牌转让环山集团99.413%股权。

环山集团是万科的养猪业务平台，也是万科目前少数仍在盈利的资产之一。2025年，环山集团营收57.56亿元，净利润4.5亿元。是整个集团两年累计亏损超过1000亿的背景下，少数还能赚钱的业务。

来源：万科公告

2018年，万科提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的战略方向，将自身定位从“房地产开发商”升级为“城市建设服务商”。在这个框架下，万科大举进军商业地产、物流仓储、长租公寓等多个赛道，养猪正是这一多元化扩张的一部分。

2022年全资收购环山集团，标志着万科正式进入生猪养殖领域，被视为城市建设服务商战略在农业方向的延伸。

然而，随着行业深度调整和万科自身流动性危机加剧，当年的战略扩张如今变成了需要被清理的包袱。

万科在公告中列出了三条出售理由：养猪不是主业，已被列入非主业退出清单；养殖业务需要持续投入，但公司已无力支持；本次交易可以贡献现金流。

按照32.7亿元的底价成交，这笔交易预计将减少万科净利润约9.48亿元。出现账面亏损的原因在于会计处理——当年收购形成的溢价逐年摊销，加上持续投入推高了账面成本。

但从现金流角度看，这是一笔不得不做的交易。2026年全年到期公开债146.8亿元，4月至7月就有112.7亿元集中到期。在一季度销售额同比腰斩、经营现金流为负的情况下，32.7亿元的回笼资金，是万科为数不多可以动用的弹药。

卖掉环山集团，是万科新时期“聚焦主业，有序退出非主业”的战略安排，这向外界释放一个明确信号：活下去比什么都重要，主业之外的东西，该放就放。

万科减法背后的生存逻辑

卖掉养猪业务，不是万科第一次瘦身，也不会是最后一次。

2026年一季度，万科已经完成了广州云城停车场资产包的处置，交易金额8700万元。这个项目体量不大，但信号意义明显：万科已经开始系统性地清理非核心资产。

紧接着，又以32.7亿元底价挂牌转让环山集团99.4%股权，正式退出生猪养殖业务。这意味着万科在主动收缩战线，把资源重新集中到房地产开发这个老本行上。

从更长的周期来看，万科的减法做得并不轻松。

2025年，万科计提存货跌价准备208.3亿元，资产减值损失合计达219.3亿元，同比暴增205.9%。这意味着，万科手里大量的土地和在建项目，按照当前的市场价格重新估值后，已经不值当初买入的那个价了。

万科在2025年推进了大量大宗资产交易和股权处置。成交价格普遍低于账面价值，每一笔交易都在确认亏损。这是典型的割肉求生。

到了2026年，万科的减法还在继续。

但在“瘦身”的同时，万科也在主业内积极盘活存量资源。一季度，公司新增获取青岛李沧区石牛山项目，通过“收储、调规、再出让”模式将原有商业地块转为住宅用地，总计容建筑面积11.1万平方米。上海鑫耀中城项目则通过合规推动自持租赁住房的限制松绑，实现资产提效与产能优化2.4亿元。

万科管理层在财报后的交流中明确表示，将继续推动与公司战略协同度较低的业务及资产剥离，进一步优化现金流与资产负债结构。

资本市场对此给予了积极回应。万科港股在公告发布后大涨超7%，显示出对万科聚焦主业战略调整的认可。

来源：同花顺

这不是万科第一次转型，但可能是它最艰难的一次。在房地产行业深度调整的当下，能够活下来的房企，未必是规模最大的，但一定是账算得最清的。

万科的减法还在继续。卖完猪，下一个会是什么？

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