​久期财经讯，2月17日，本网站对中资地产美元债近半个月(2月1日至2月15日)的二级市场走势进行了分析。

2月上旬，中资地产美元债二级市场整体持续回升，投资级地产债呈上行趋势，高收益级地产债小幅回暖。值得注意的是，1月以来，房企迎来新一轮组织架构调整，保利发展、中海地产、招商蛇口、建发房产、绿地控股等国资背景的行业领先房企，纷纷着手进行重大组织变阵与人员调整。本轮调整的大方向整体以“收缩”为主，区域合并已成为主流趋势，核心在于集中优势资源，聚焦核心区域，以应对行业新周期的挑战。

投资级明显上行，高收益级小幅回暖

如下图所示，2月上旬，中资地产美元债二级市场整体持续回升，投资级地产债呈上行趋势。

其中，希慎兴业永续债HYSAN 4.85 PERP估值上涨约2pt，收益率下行约22bps;中国海外发展CHIOLI 6.375 10/29/43、CHIOLI 5.35 11/15/42估值均上行约1.8pt，收益率下行约16bps;越秀地产YUEXIU 2.8 01/20/26估值上行近1pt，收益率下行超120bps;卓越商业管理EXCECP 2.91 03/24/25估值稳定99美元高位，收益率下行亦超120bps。

消息面上，保利发展联合中国金茂以87.295亿元竞得北京朝阳区组合地块;保利置业集团附属获中国证监会批准公开发行不超过人民币70亿元国内公司债券;中海宏洋地产集团人民币50亿元小公募项目状态更新至“已受理”。

2月上半月，高收益级及无评级地产债呈现回暖趋势。

值得注意的是，绿城中国成功发行规模为3.5亿美元债券，最终认购超15亿美元，据久期财经数据，此为该公司时隔三年再度发行美元债，也是内资大型房企自2023年以来首次发行美元债。同时，该公司对GRNCH 5.65 07/13/25和GRNCH 4.7 04/29/25发起购买要约，目前，该等两只债券价格保持稳定，仍维持99美元高位。

继上月末多位深铁集团及深圳国资背景高管进入万科企业管理层后，本月，万科企业第一大股东深铁集团将向其借款3年期28亿元人民币，用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息，并以万科持有的上市公司万物云市值40亿股票提供质押担保。此外，据媒体报道，万科房地产项目建设平稳有序推进中，新华保险联合该公司出资16亿元人民币成立住房租赁股权投资合伙企业。受融资利好影响，投资者信心得到提振，其存续美元债价格均有上涨，VNKRLE 3.15 05/12/25、VNKRLE 3.5 11/12/29涨幅均超7%最高至98美元，VNKRLE 3.975 11/09/27涨幅亦超15%至76美元。

远洋集团重组事宜取得重要进展。其英国重组计划的相关前提条件已全部达成，并于生效日期正式落实。同时，该公司呈请聆讯的日期已延期至4月14日，以便进一步与债权人协商并完善重组方案。此外，该公司业绩方面表现稳定，1月协议销售额达到约18.9亿元人民币。目前，该公司存续美元债均价仍处于8美元左右，其中永续债SINOCE 6.946 PERP涨幅近8%，SINOCE 3.25 05/05/26、SINOCE 4.75 08/05/29、SINOCE 4.75 01/14/30等长短端票据涨幅均超2%，而SINOCE 5.95 02/04/27跌幅约4%。

消息面上，出险房企中，天誉置业就有关指控本公司未偿还其持有的无抵押债券被提起清盘呈请，另外，百慕达最高法院将呈请的聆讯押后至2月20日;世茂集团计划会议(连同任何续会(倘适用))将于2月24日举行;佳兆业集团香港计划会议定于2月28日举行;宝龙地产拟将重组截止日期延长至5月31日;禹洲集团有意寻求计划债权人的同意，根据计划条款将最后截止日期延长至8月31日;龙光集团约76.4%同意债权人已加入整体债权人支持协议;据媒体消息，有债权人表示已收集到超过弘阳地产美元债券面值25%债权人的反对意向，正筹备成立美元债券持有人小组;阳光100中国三位董事因融资保证金出现违约，于禁售期出售公司股份;丽新发展正在与银行商谈一笔为期五年的贷款，以再融资一笔将于今年10月到期的36亿港元(约合4.62亿美元)借款;粤港湾控股拟1.3亿港元出售卓盈的全部股权。

路劲将ROADKG 7.95 PERP的分配款项(全部)递延至该证券的下一个分配支付日;金科服务主要股东金科地产将公开拍卖公司1.08亿股，持股比例降至9.24%;合生创展集团获得新加坡主权基金淡马锡提供的1亿美元(约7.8亿港元)一年期短期贷款，用于对2023年一笔1.65亿美元贷款的未偿还部分进行再融资;绿景中国地产接获清盘呈请，同时，该公司对3只境外债展开同意征求;万达商业张霖因个人原因辞去总裁职务，现任董事长张春远为新任总裁;新世界发展附属拟出售皇都的两个物业单位，合计代价为1486.9万港元。

2024年四季度末房地产贷款增速回升，美联储维持利率不变

根据久期财经数据显示，截至2月15日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

2月1日至2月15日期间，中资地产美元债二级市场整体持续回升，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行5.51，最新报175.20，到期收益率下行1.15%，最新报9.56%。

国内方面，据央行统计，2024年四季度末，人民币房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，增速4比上年末高1.7个百分点，全年增加4125亿元;个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点;人民币房地产贷款余额52.8万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末高0.8个百分点。

另外，2025年1月个人住房贷款新增2447亿元，同比多增1519亿元。个人住房贷款新增规模显著增长，反应出2025年以来房地产市场需求回暖的趋势，预计2月整体成交将延续止跌回稳行情。

据克而瑞数据，65家典型房企1月融资总量为329.86亿元，环比减少19.8%，同比减少31.9%，持续保持低位;房企境内债权融资203.08亿元，环比减少30.9%，同比减少45.6%，境外债权融资20亿元，环比减少11.4%，同比减少57.9%。另外，百强房企1月实现销售操盘金额2276.1亿元，同比降低3.2%，环比降低49.6%，单月业绩规模保持在历史较低水平。

海外方面，美联储在FOMC会议上决定维持基准利率不变。此前，美联储在2024年末的三次会议中已经降息100个基点，但决策层对于未来降息的必要性和幅度仍存在分歧。多位美联储官员表示，希望等待通胀进一步回落，并观察经济政策对市场的影响后再决定是否进一步调整利率。

澳洲联储将于周二最终启动宽松政策，将现金利率下调25个基点至4.1%，这将是该联储自2020年11月以来的首次降息。

英国央行将基准利率降至4.5%，市场首次押注今年年底前还会降息三次、每次25个基点。

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