​久期财经讯，2月13日，穆迪确认IFC Development Limited.(简称“IFC”)“A2”发行人评级，以及确认IFC Development (Corporate Treasury) Limited的高级无抵押债券“A2”评级，该债券由IFC提供担保。同时，穆迪将评级展望从稳定调整至负面。

穆迪评级副总裁兼高级信用官 Stephanie Lau 表示："将评级展望调整至负面，反映了穆迪的预期，即在未来几年中，中国香港特区的写字楼租赁市场将持续面临挑战，而该公司高度依赖该板块盈利，这将逐步削弱其收益和信贷指标。”

评级理据

穆迪预计，由于企业扩张情绪持续低迷，以及中环甲级写字楼供应明显增加，未来几年香港特区写字楼租赁市场仍将面临挑战。这种情况将导致租金持续负增长和较低的入驻率。穆迪还预计，在全球经济形势不确定、游客和居民消费模式不断变化的情况下，香港特区的整体零售租金收入将适度下滑。

IFC高度依赖写字楼市场，该板块在截至6月30日的2024财年(2024财年)为其贡献了超过一半的净经营收入，因此该公司容易受到写字楼市场持续恶化的影响。因此，穆迪预计到 2026-2027 财年，调整后EBITDA将从2024财年的36亿港元下降至约31亿港元。尽管该公司优质的物业资产质量有利于吸引或留住租户，但这一预测仍然成立。

在假设净债务保持不变、EBITDA下降的情况下，穆迪预测IFC的调整后净债务/EBITDA比率将从2024财年的4.6倍恶化至2026-2027财年的5.2-5.3倍左右。由于盈利下降，调整后EBITDA/利息覆盖率比率将从2024财年的4.3倍降至2025财年的4.1倍，然后随着市场利率逐步下降，2026-2027财年将改善至4.4倍至4.5倍。上述预测比率对于“A2”评级类别来说较弱。

IFC的“A2”评级继续反映了其凭借优质资产产生强劲经常性收入的能力。评级还考虑了该公司审慎的财务管理，以及与其母公司其母集团新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，A1/负面， 00016.HK)、恒基兆业地产有限公司(Henderson Land Development Company Limited，简称“恒基地产”，00012.HK)和香港中华煤气有限公司(The Hong Kong and China Gas Company Limited，简称“香港中华煤气”，00003.HK，A1/稳定)的紧密联系，后者支持其获得充足的外部资金。

尽管如此，该公司的评级仍受到其单一地点集中度和面临香港特区充满挑战的商业运营环境的制约，后者将削弱其收益和信用指标。

IFC的流动性极佳。截至 2024 年 6 月 30 日，该公司的现金余额为5.24亿港元，其运营现金流足以支付未来12个月的股息和承诺资本支出。IFC于2024年7月为其115亿港元的银行贷款进行了再融资，且在2028年之前没有到期债务。

环境、社会和治理(ESG)因素对IFC目前的评级影响不大。该公司拥有审慎的财务战略和经验丰富、历史悠久的管理团队，拥有长期良好的业绩记录，这将有助于其应对不断变化的人口和社会趋势所带来的风险，以及物理气候和碳转型风险。

可能导致评级上调或下调的因素

如果出现以下情况，穆迪可能将该公司评级展望恢复为稳定：(1)IFC能够通过保持极高的整体入驻率和强劲的租金水平来证明其运营的稳定性;(2)其调整后的净债务/EBITDA比率保持在5.0倍以下，且其EBITDA/利息支出主要基于净债务减少而持续保持在4.5倍以上。

如果出现以下情况，穆迪将下调该公司评级：(1) 写字楼空置率持续高企，在运营环境长期困难的情况下盈利持续下降;或 (2) 净债务/EBITDA比率持续高于5.0倍，或调整后EBITDA/利息比率持续低于4.5倍。

IFC Development Limited.成立于1996年，拥有并经营高档多功能综合大楼。其物业已成为中国香港特区最重要的地标之一。其投资物业组合的应占总楼面面积达 363 万平方英尺，包括写字楼、零售空间、酒店和套房酒店。

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